看懂不动产权证上的“权利性质”，比看面积还重要
添加微信好友, 咨询房产证制作
复制微信号
很多人买房时，会认真看价格、楼层、户型、朝向。
也会问：
“房产证有没有？”
“面积多少？”
“是不是住宅？”
“能不能贷款？”
但很少有人会专门看不动产权证上的一个字段：
权利性质。
这个字段看起来不起眼，很多人扫一眼就过去了。
可真正买房、卖房、过户、贷款时，它可能会影响交易成本、办理流程，甚至影响房子以后好不好转手。
尤其是老房子、房改房、单位房、经济适用房、安置房，最容易在这个地方出问题。
有些人买房时没注意，等到过户前才发现：
这套房不是普通商品房，土地性质也不是自己以为的那样。
这时候再谈价格，往往已经晚了。
一、什么是“权利性质”？
不动产权证上通常会写房屋的用途、面积、坐落、权利人，同时也会出现一些和土地、权利来源有关的信息。
其中“权利性质”大概可以理解为：
这套房子的权利是怎么来的，土地使用方式是什么，房屋是否属于普通可自由交易的商品房。
普通买家不用把它理解得太复杂。
你只要知道一点：
同样是房子，同样能住，证上的权利性质不同，后续交易规则可能不一样。
比如有些房子是出让土地上的商品房。
有些房子是划拨土地上的房改房。
有些是经济适用房。
有些是安置房。
有些是单位福利房。
看起来都能住，但交易条件可能差很多。
二、最常见的是“出让”
如果你买的是普通商品房，不动产权证上比较常见的权利性质是“出让”。
简单理解：
开发商通过土地出让方式取得土地，再建设商品房出售。购房人买到房子后，可以按规定正常买卖、抵押、继承、赠与。
大多数商品住宅，属于这一类。
这种房子通常交易流程比较成熟，银行贷款、中介交易、税费核算、过户办理都会比较常规。
当然，“出让”不代表房子一定没有风险。
还要继续看：
有没有抵押；
有没有查封；
有没有共有人；
房屋用途是不是住宅；
地址和面积是否一致；
是否具备正常过户条件。
但至少从权利性质上看，普通商品房一般更容易被市场接受。
三、“划拨”两个字，买房前一定要多问几句
如果不动产权证上出现“划拨”，买家就不能像买普通商品房那样直接略过。
划拨土地常见于一些历史房产，比如单位房、房改房、部分老公房、保障类房屋等。
这类房子不是一定不能买，但交易时往往需要多核实几个问题。
比如：
是否允许上市交易；
是否已经补缴土地出让金；
过户时是否需要额外手续；
房屋是否属于房改房；
单位是否还有管理或限制；
当地对这类房屋交易有什么要求。
很多买家没注意这个字段，等到过户时才发现需要补材料、补费用，或者交易流程比普通商品房复杂。
所以看到“划拨”，不要马上否定，也不要马上付款。
正确做法是：先问清楚这套房能否正常上市交易，过户时需要哪些条件。
四、房改房为什么要格外看权利性质？
房改房是老房交易里很常见的一类。
很多房改房地段不错、单价相对便宜、生活配套成熟，所以很受买家关注。
但房改房背后常常有历史背景。
它可能原来是单位分房，后来通过房改政策出售给职工。
这种房子可能存在几个问题：
土地性质可能是划拨；
上市交易可能需要满足条件；
部分房屋可能涉及单位意见；
历史资料可能不完整；
面积、地址、登记信息可能和现在说法不完全一致；
过户时可能涉及补缴费用。
所以买房改房，千万不要只看“有房产证”。
有证只是第一步。
你还要确认这套房现在能不能正常交易，交易时有没有额外限制。
五、经济适用房、限价房、安置房，也不能只看证
有些房子虽然有不动产权证，但不代表和普通商品房完全一样。
比如经济适用房、限价房、部分安置房，往往带有政策属性。
这类房子的交易可能受到时间、对象、补缴费用、上市条件等限制。
现实里有些卖家会说：
“证都下来了，肯定能卖。”
这句话不够严谨。
有证不等于没有限制。
买这类房子前，要重点确认：
是否满上市交易年限；
是否需要补缴差价或相关费用；
是否需要政府部门审核；
是否允许自由买卖；
房屋是否存在回购或限制条件；
产权是否完整。
不要只因为价格低，就忽略这些问题。
有些房子便宜，是因为它本来就比普通商品房多一层限制。
六、权利性质会影响贷款吗？
可能会。
银行做房贷时，不只看房子有没有证，也会看房屋性质、用途、土地情况、房龄、产权状态等。
如果是普通商品住宅，流程通常比较常规。
但如果是特殊性质房屋，比如部分房改房、经济适用房、安置房、办公商业类房屋，银行可能会更加谨慎。
可能出现：
贷款额度受影响；
贷款年限受影响；
评估价偏低；
需要补充材料；
部分银行不接受；
审批时间变长。
所以买房前，如果你需要贷款，不要等签了合同才去问银行。
最好提前把房产证信息给银行或贷款顾问核实一下，确认这类房屋能不能贷、能贷多少、需要哪些材料。
七、权利性质会影响卖房吗？
会。
买房时你觉得无所谓，卖房时买家可能很在意。
比如普通商品房，大多数买家接受度高，交易流程顺。
但如果你卖的是划拨土地房改房、经济适用房、安置房，买家会担心：
过户能不能办；
有没有额外费用；
贷款能不能批；
以后再转手难不难；
有没有政策限制；
产权是否完整。
这些担心会影响成交速度，也可能影响成交价格。
所以，买房时看清权利性质，其实也是在为将来卖房做准备。
房子不是只买今天，也要考虑以后能不能顺利处理。
八、买房时怎么查看权利性质？
最直接的方法，就是看不动产权证或房产证上的相关登记信息。
如果你不会看，可以让中介或卖方把关键信息解释清楚。
但不要只听解释，最好结合官方查询结果。
买二手房时，可以重点看：
不动产权证原件；
不动产登记信息查询结果；
房屋查档证明；
购房合同；
原始取得材料；
是否有土地相关说明；
是否有上市交易证明或相关手续。
如果是老房、房改房、安置房、经济适用房，建议更谨慎。
普通商品房可以按常规流程走，但特殊房屋最好提前咨询登记机构、银行或专业人士。
九、看到这些说法，要多留心
买房时，如果卖方或中介这样说，建议你不要马上相信：
“这房和商品房一样。”
“以前都这么过户。”
“证上写什么不用管。”
“补不补费用到时候再说。”
“肯定能贷款。”
“单位房早就没限制了。”
“安置房有证就随便卖。”
“先交定金，后面资料慢慢补。”
这些话不一定都是骗你，但都不能替代正式核验。
房产交易里，最怕“应该可以”。
你需要的是明确答案：
能不能交易；
能不能贷款；
要不要补费用；
有没有限制；
过户需要什么材料；
谁承担额外成本。
这些都要提前说清楚，最好写进合同。
十、合同里要把特殊情况写清楚
如果你决定购买权利性质比较特殊的房子，合同一定不能写得太简单。
至少要明确：
房屋权利性质；
是否能正常过户；
是否存在上市交易限制；
补缴费用由谁承担；
贷款办不下来怎么办；
过户失败责任怎么分；
卖方是否保证产权完整；
共有人是否同意出售；
解押或补手续时间。
不要只签一个普通买卖合同，然后把风险留到后面。
特殊房屋交易，前面写得越清楚，后面纠纷越少。
十一、买家可以用一个简单清单自查
看房时，可以顺手问这几个问题：
这套房是普通商品房吗？
土地性质是出让还是划拨？
证上权利性质怎么写？
房屋用途是不是住宅？
有没有上市交易限制？
是否需要补缴土地出让金或其他费用？
银行能不能贷款？
是否有共有人？
是否能马上过户？
这些内容能不能出具书面证明或查档结果？
如果卖方回答不清楚，不要急着交定金。
买房最怕的不是多问，而是少问。
十二、总结
不动产权证上的“权利性质”，不是一个可有可无的小字段。
它可能影响房子的交易、贷款、过户、税费、补缴费用和未来转手。
普通商品房通常流程更常规。
划拨土地、房改房、经济适用房、安置房等，则需要提前核实交易条件。
买房时不要只看：
面积多大；
价格低不低；
房产证有没有。
还要看：
这套房是什么性质；
能不能自由交易；
过户有没有条件；
贷款有没有影响；
以后好不好转手。
最后记住一句话：
房子能住，不代表权利性质一样；买房看证，不只看名字和面积，更要看它到底是什么性质的房。
本文链接：https://cxbdc.com/news/84.html 转载需授权！