![受赠房屋出售前，要核对哪些证件、税费和权利限制]()
受赠房屋出售前，要核对哪些证件、税费和权利限制
通过父母或夫妻赠与取得房屋后，准备出售不能只看新证已写自己的姓名。能否顺利过户，还取决于当初赠与登记是否完整、原值和税费资料能否衔接、受赠后是否形成新的夫妻共有、登记簿有没有抵押查封或居住权，以及买方贷款和交付条件。提前完整核验，比签约后补材料更稳妥。一、先核对新证与登记簿卖方应核对权利人姓名和身份证号码、共有方式和份额、坐落、不动产单元号、面积、用途、土地...
![夫妻之间房产加名或减名，属于赠与还是夫妻财产约定]()
夫妻之间房产加名或减名，属于赠与还是夫妻财产约定
结婚后把配偶名字加到不动产权证上，或者夫妻协商把其中一人的名字去掉，生活中常被简称为加名、减名。但登记机构办理的不是单纯修改文字，而是要识别权利是否发生转移、共有方式和份额怎样变化。背后的原因可能是赠与、夫妻财产约定、离婚析产、买卖或更正登记，不同原因对应的材料、税务和法律后果并不相同。一、先看房屋原来属于谁婚前一方全款购买并登记在个人名下，婚后增加配偶为共...
![有按揭贷款和抵押登记的房屋，父母还能赠与子女吗]()
有按揭贷款和抵押登记的房屋，父母还能赠与子女吗
父母名下房屋还在按月还贷，不动产登记簿也记载着银行抵押权，此时能不能直接赠与子女，不能用有贷款就绝对不能过户或民法典允许转让所以银行无权过问两句话简单回答。法律上的处分规则、借款合同约定、抵押权人的保障和登记机构的具体办理条件需要同时核对。即使产权转移，原抵押权通常仍然存在，贷款债务也不会自动变成子女承担。一、先区分四个不同问题第一，父母是不是房屋登记权利人...
![房产赠与合同已经签了但没有过户，赠与人还能撤销吗]()
房产赠与合同已经签了但没有过户，赠与人还能撤销吗
父母与子女、夫妻或其他亲属已经签了房产赠与合同，受赠人也搬入居住甚至装修，但双方一直没有办理不动产转移登记。后来赠与人反悔，受赠人认为合同签字就已经属于自己。此类纠纷要把合同效力与物权变动分开判断：赠与合同可能已经成立，但房屋所有权是否转移，仍要看登记；赠与人能否撤销，又受公证、公益性质、履行阶段和法定事由等规则限制。一、签了合同不等于产权已经转移民法典规定...
![父母把房产赠与成年子女，办理不动产转移登记要准备什么]()
父母把房产赠与成年子女，办理不动产转移登记要准备什么
父母赠与成年子女住宅，只写赠与协议并交付房产证，并不代表完成。房屋权利变动以登记为环节，签约、交钥匙或长期居住都不能代替转移登记。办理前还要查清父母是否有完整处分权、房屋有没有抵押查封、赠与的是整套还是份额，并按所在地税务和登记要求提交真实材料。一、先确认父母能否处分这套房首先查询不动产登记簿，核对权利人、共有情况、坐落、面积、用途、土地性质、使用期限以及抵...
![有继承人失联或拒不到场，非公证继承登记还能办理吗]()
有继承人失联或拒不到场，非公证继承登记还能办理吗
办理父母或配偶房产继承时，其他家属都同意，偏偏有一名继承人多年联系不上、人在境外不愿回来，或者到场后拒绝签字。申请人常问能不能登报声明、由多数人表决，或者直接把失联者当作放弃继承。非公证继承登记需要核验继承人范围、遗嘱和真实意思；失联、拒不到场与书面放弃具有不同法律后果，通常不能用沉默替代确认。一、为什么登记机构需要核验全部继承人法定继承的第一顺序包括配偶、...
![遗嘱中的房屋地址或证号与新证不一致，会影响继承登记吗]()
遗嘱中的房屋地址或证号与新证不一致，会影响继承登记吗
老人立遗嘱时写的是旧门牌、旧房产证号或某小区原名称，去世后房屋已经换发不动产权证，证号、坐落表述甚至行政区名称都发生变化。继承人担心遗嘱因此无效，其他家属则可能借信息不一致否认遗嘱。判断时不能只做字符比对，核心是遗嘱是否真实有效、立遗嘱人是否有权处分，以及现有证据能否确定遗嘱所指与登记簿中的房屋是同一不动产。一、证号和地址为什么会发生变化房产证换成不动产权证...
![房产继承人中有未成年人，办理继承登记和出售房屋要注意什么]()
房产继承人中有未成年人，办理继承登记和出售房屋要注意什么
被继承人去世后，法定继承人或遗嘱继承人中有未成年子女、孙辈，家庭常希望由父母代办继承，甚至为了还贷、换房或分配方便把房屋直接登记给成年人再出售。未成年人可以依法继承房产，但监护人只能在法定权限内代理，不能把孩子的份额当作家庭其他成员的财产随意放弃或处分。登记、分割和出售三个环节都应围绕未成年人利益审查。一、未成年人是否具有继承资格自然人从出生时起具有民事权利...
![多名继承人继承同一套房，能否协商只登记在一人名下]()
多名继承人继承同一套房，能否协商只登记在一人名下
父母留下的一套房有配偶、子女等多名继承人，大家为了以后出售方便，商量只把不动产权证办到其中一人名下。这种安排并非一律不可行，但不能简单让其他人不到场，也不能只写一张收条就认定产权全部归一人。办理时要先确定遗产范围和全部继承人，再区分放弃继承、遗产分割、份额转让和代持，形成真实有效且能够登记的文件。一、先确定房屋中有多少属于遗产房屋登记在被继承人一人名下，也不...
![被继承人没有房产证只有购房合同，继承人能直接办理不动产权证吗]()
被继承人没有房产证只有购房合同，继承人能直接办理不动产权证吗
亲人去世后，家属只找到购房合同、付款票据和钥匙，却没有房产证或不动产权证，这种房屋能不能继承、继承人能否直接到窗口办证，不能只凭合同名称判断。遗产包括自然人死亡时遗留的个人合法财产，尚未完成登记的房屋也可能涉及购房合同权利、办证请求权或已经具备登记条件的物权利益，但登记机构仍需审查房屋来源、首次登记条件和继承关系，通常不能跳过前置环节直接发证。一、先确认房屋...
